1409-46

1409-47

• ازخانم فریبا پاکفر خواستیم ابتدا در زمینه های مختلف کاری و تحصیلی خود بگویند:
فریبا پاکفر: کار اصلی من، انجام وام است وبرای گرفتن وام منزل از یک واحدی تا 4واحدی که منظور خانه های Single Family و تا 4Unit یونیت است که در قانون امریکا Conventional Loan می گویند که وام های 10ساله، 15ساله، 20ساله Fix و متغیر هستند که وام متغیر 3ساله،5 ساله، 7 ساله و 10 ساله است.
• خانم پاکفر شما به عنوان یک متخصص چه توصیه هایی در زمینه ی وام دارید و از چه طریقی وام گرفتن بهتر و کم دردسرتر است؟
– از 2009 به این طرف به خاطر این ضربه ای که مارکت ریل استیت در امریکا خورد برنامه هایی گذاشتند که با اوراق مالیاتی درآمدتان شما می توانید وام بگیرید.
ابتدا خیلی سخت می گرفتند و کاغذ بازی بیشتر بود ولی خوشبختانه از امسال یک مقدار آسانتر شده چون قیمت ها رو به بالا رفتن است وبانکها ریسکشان کمتر است به خاطر اینکه الان وام به کسی می دهند با 20درصد پیش پرداخت شاید 20 درصد سال دیگر بشود 10 درصد و شاید بشود 30% و بنابراین از این نظر راحت تر وام می گیرند و دولت که 50درصد لندینگ بزرگ را زیرنظر دارد سرمایه گذاران واردمیدان میشوند، وام ها را از بانک ها می خرند و می فروشند.
• ما بعضی وقت ها می شنویم کمپانی که ما وام از آن گرفتیم عوض شده و مثلا همه آنها هندی شدند که درواقع سرمایه گذرانی که ممکن است در امریکا یا خارج از امریکا باشند؟
– تقریبا، مثلا به شما زنگ می زنند یا نامه می دهند درواقع وام شما عوض نشده، فقط کمپانی که سرویس می دهد عوض شده، که اگر شما کاری دارید زنگ بزنید و صحبت کنید ، کمپانی هایی که این کارها را برای سرمایه گذاران انجام می دهند مرتب عوض می شوند ممکن است هندی یا بنگلادشی، پاکستانی ، چینی باشند.
• شما چه توصیه می کنید برای کسی که می خواهد خانه بخرد و به اصطلاح درآمدشان مثلا روی هم 000/50 دلار است، آیا بانک  به 000/50 دلار زن و شوهر نگاه می کند و یا به یکی از آنها؟
– نه به هر دویشان نگاه می کند. سه تا چیز برای خریدن خانه مهم است یکی درآمدی که روی اوراق مالیاتی نشان می دهید، یکی از دلایلی که من تاکید می کنم به این مسئله، چون دوستانی که برای خود کار می کنند یا نشانی که حقوق نقد می گیرند مقدار پولی که گزارش می کنند به IRS یک مقدار زیادی هزینه با خود دارد در این میان بانک به درآمد خالص شما نگاه می کند و به اینکه هزینه ها را کم می کنید و در نتیجه شما هرچه بیشتر هزینه ارائه بدهید خودبخود از درآمدتان کم میشود توصیه من این است که ابتدا با یک متخصص وام حرف بزنید و ببینید که از نظر این درآمدی کجا قرار گرفته اید نکته دوم کردیت شما هست، آدیت فقط Credit Score نیست که بگویند که شما باید بالای 700 باشید سابقه و فعالیت هایی که بروی کردیت شما انجام شده بحساب می آید و اینکه ماهانه قسط ها را دادید و دیر کرد داشتید یا نداشتید و بالاترین کردیتی که داشتید و استفاده کردید چقدر بوده و تا مدت زمانی که آن را کاملا پرداخت کردید چقدر بوده واینها همه باعث می شود که Credit شماعوض شود و بالا و پائین برود. اول ماه اصولا چون قسط ها و پرداخت ها داده نشده پائین تر است وبعد از 18-15 یک کمی Credit بالا می رود. چون تمام کمپانی ها می آیند آن را گزارش می کنند و آن را بر می گرداند. پس کردیت خیلی مهم است و ماکزیمم بین 35%-30% آن High Limit است که به شما داده اند و اگر برود بالا Credit Score می آید پائین تر و ما می آئیم تمام کمترین پرداخت های ماهانه که باید بدهید را حساب می کنیم. یکی از چیزهائی که واقعا باعث می شود شما موفق به گرفتن یک وام نشوید قسط اتومبیل است اگر فکر خانه خریدن هستید قبل از اینکه ماشین را عوض کنید خانه را تجدید و این نکته ی دوم است و نکته سوم این است که چه مقدار پول در دستتان است و این مهم است اگر می خواهید وام فریمن و فریمک بگیرید باید حداقل 20% دان بگذارید که بتوانید PMI یا بیمه قسط ماهانه ندهید، که حداقل 10درصد و بهترین اش 20درصد است. بعد پولی را که به حسابتان می ریزید، بخصوص دوستانی که این پول از ایران برایتان می آید یا از جای دیگر باید 2ماه این پول در حساب باشد و اینها به گزارش 2ماه قبل بانک نگاه می کنند و شما نمی توانید 80 هزار دلار از ایران بیاورید و بعد از یک ماه بگویید می خواهم خانه بخرم و اینها می گویند از کجا آورده اید و شما می گوئید از ایران و متاسفانه چون امریکا با ایران از نظر بانکی و بیزینسی مشکل دارند متاسفانه بانک قبول نمی کند به کسانی که برای زندگی خانه می خرند می توانند این پول را به عنوان هدیه بگیرند. برای سرمایه گذاری و خریدن هدیه نمی توانیم بگیریم.

1409-48

• آیا هیچ راهی برای اینکه این مشکلات را کم کنیم وجود دارد یا نه؟آیا متقاضیان دریافت وام  باید حتما درآمد را بالا نشان بدهند، کردیت باید بالا باشد و قسط اتومبیل نداشته باشند، خوب خیلی ها فکر می کنند که در به رویشان بسته می شود؟
– نه آن طوری نیست که در بسته بشود و هرکسی به نسبت درآمدی که دارد می رود و خانه می خرد، منظور من این است که اگر شما تصمیم به خانه خریدن در یک سال آینده دارید قبل از اینکه ماشینتان را عوض کنید و یک ماشین Leaseکنید از 6 ماه قبل با یک کارشناس با تجربه مسائل وام صحبت کنید. چون برای یک متخصص با تجربه در این زمینه، معمولا راه های معقول و قابل اجرایی وجود دارد بهرحال خیلی از مسائل نسبت به گذشته و نسبت به 11سپتامبر تغییر یافته، چون ما قبلا نیازی به مراجعه به تکس و سوشیال و غیره نداشتیم اصولا خیلی از موارد قبلا قانونی نبود.
متاسفانه خیلی ها مثلا از امریکای جنوبی می آمدند که با سوشیال سکیورتی دوست وآشنا سالها کار می کردند، از همان طریق هم خانه می خریدند، که البته بعدها با مشکلات و بن بست های بزرگی روبرو شدند، خیلی ها حتی بی خانه شدند.
• اخیراً، خیلی ها بدنبال دریافت وام میروند، حتی مجوز تائیدیه هم می گیرند، ولی وقتی برای خرید پا جلو می گذارند، عده ای در مدت 24 ساعت بصورت نقد آن ملک را می خرند واین عده سرشان بی کلاه می ماند این عده چه باید بکنند! باید مرتب ایجنت عوض کنند؟
-توصیه من انتخاب ایجنت خوب، آگاه و با تجربه است، چون این گونه ایجنت ها،حتی ملک را از چنگ خریداران نقد هم در می آورند ولی ایجنت باید به خریدار اطمینان داشته باشد، در آنصورت، لیست هایی دارند که قبل از آمدن به مارکت به مشتریان خود می دهد این لیست ها را همه در اختیار ندارند. اینگونه ایجنت ها با هم همکاری هم دارند، یعنی قبل از آنکه یک ملک وارد لیست کامپیوتر شود و در مارکت پا بگذارد، به مشتریان خود ارائه می کنند.
•توصیه شما برای کسانی که می خواهند خانه و آپارتمانی بخرند، معمولا چه مناطقی را توصیه می کنید اگر قصد سرمایه گذاری دارند چه باید بکنند؟
– برای خرید ملک شخصی و برای زندگی کردن، بهتر است ملکی را بخرند که نزدیک محل کارشان و در منطقه ای امن باشد و البته توصیه بیشتر برای خرید خانه است، که یک سرمایه گذاری مطمئن تر است، چون بعضی آپارتمان ها و کاندوها، هزینه های جانبی سنگینی دارند که در خیلی از موارد ارزش لازم را برای خریدار ندارد.
• وام های دولتی با بهره پائین هنوز وجود دارد؟
– برای خرید ملک شخصی که اجاره داده نشده، وام دولتی بسیار کارساز و با بهره پائین وجود دارد. ولی اگر ملک 4 یونیتی بخرید، که شاید حدود 120 هزار دلار داده بشود، شما میتوانید یکی را خود بردارید و بقیه را اجاره بدهید.
کمپانی شما چه امتیازاتی دارد؟ چگونه با شما میتوان تماس گرفت؟
• کمپانی The Mortgage House یک کمپانی Direct Lender است و به وام های دولتی دسترسی دارد و بدلیل ضرب الاجل در وامهای دولتی چون FAH LOAN ما بدلیل تجربه خوب می دانیم چگونه برنامه ریزی کنیم.
علاقمندان می توانند با شماره و ایمیل زیر با ما تماس بگیرند:

818-212-0025

[email protected]